樓市，深圳已瘋，上海正瘋！

PARADISEBIRD

去年漲幅瘋狂的深圳樓市恐怕是不少人回鄉(xiāng)閑談的話題，這開年不久，深圳樓市再刷記錄——根據(jù)深圳市規(guī)土委網(wǎng)站通報(bào)數(shù)據(jù)，本周一（2月15日），深圳全市一手住宅單日成交均價破九萬，達(dá)到91965元，創(chuàng)出深圳一手住宅成交日均價的歷史新高。該日全市成交一手房共51套。 數(shù)據(jù)顯示，由于高端物業(yè)的集體簽約，使得成交均價不斷攀高。2月15日全市成交面積前三名分別為：華潤深圳灣悅府3124.17平方米；海上世界雙璽2308.19平方米；鴻榮源壹方中心1700.52平方米。而華潤深圳灣悅府售賣均價在138000元/㎡，海上世界雙璽的售賣均價也高達(dá)100000元/㎡，鴻榮源壹方中心也在85000元/㎡。而其中海上世界雙璽不但在15日新房成交中奪得亞軍，更是在2月14日當(dāng)天拿下當(dāng)天成交桂冠。

9日零成交后接連破紀(jì)錄

在創(chuàng)紀(jì)錄之前， “春節(jié)效應(yīng)”如期而至，深圳樓市火熱不息的供應(yīng)與成交態(tài)勢一并急轉(zhuǎn)直下。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份深圳預(yù)計(jì)有8個樓盤入市，環(huán)比下跌55.6%。
而與往年不同，今年哪怕直到1月底，深圳一二手成交依然比較活躍，相關(guān)信息顯示，在距離除夕不到一周時，二手房單日成交量還達(dá)900余套。但從2月5日到2月13日春節(jié)長假前后，深圳一手房零成交。
而深漂們剛剛經(jīng)歷完深圳二手房暴漲后回家過年，又從春運(yùn)的人流中擠回深圳工作，就遇到接連兩天深圳新房均價大跳級……
2月15日如前所述，而在此前一天（2月14日），深圳單日一手房均價以78762元/㎡創(chuàng)下新高；成交面積為4855.59平方米，共31套。

在接連兩日破紀(jì)錄后，隨著成交套數(shù)上升及結(jié)構(gòu)變化，新房均價跌落至5萬左右。2月16日，深圳單日一手房成交176套，成交面積為19065.71平方米，成交均價為51291元/㎡。2月17日（昨日），深圳單日一手房成交269套，成交面積為31338.29平方米，成交均價為58166元/㎡。

專家預(yù)計(jì)2月同比將有正增長

需要指出的是：受成交結(jié)構(gòu)影響，2月14日、15日的單日紀(jì)錄參考意義有限。但在30、50余套房成交的情況下，日均單價連破7萬、9萬，數(shù)據(jù)還是很驚人。
對于2月前半月的交易“冰點(diǎn)”，美聯(lián)物業(yè)代理（深圳）有限公司深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰表示，“每年都是這樣，春節(jié)期間交易中心放假，肯定沒有成交記錄。不過，從2月5日至今，樓市的成交量也確實(shí)非常小，這主要由于深圳是移民城市，大部分業(yè)主與購房者春節(jié)都回家過年�！�
江少杰告訴記者，事實(shí)上，從14日開始，已經(jīng)又有二手房成交出現(xiàn)，只不過很多人還未返深，成交量比較小�！邦A(yù)計(jì)整體市場將在本月20日之后開始活躍起來，元宵節(jié)過后成交量將會有比較明顯的增長�！�
江少杰同時認(rèn)為，雖然春節(jié)月是傳統(tǒng)的樓市淡季，本月成交量環(huán)比肯定是負(fù)增長，但相比去年同期還是會有較大的正增長。

需注意后續(xù)政策影響

據(jù)深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道，深圳中原研究中心認(rèn)為，2016年深圳樓市的開年行情屬于慣性上漲。該中心提醒購房人士，由于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)低迷、資本外流明顯，購房投資將會存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。
目前，有關(guān)部門正在積極研究政策，以形成房價合理空間，深圳部分銀行也顯示出了逐步收緊信貸執(zhí)行的跡象，包括提高征信要求、減緩放款速度等，希望通過抑制投資投機(jī)客行為來降低市場熱度。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹表示，后繼的調(diào)控舉措或?qū)⑦M(jìn)一步保障市民最基本購房需求，提高商品房供應(yīng)量、提供商品住宅替代品，起到壓制打擊炒房的作用。“具體手段可能將會提高二套房首付比例、限制部分貸款申請等�！�　　未來深圳樓市將走向何方？何倩茹預(yù)計(jì)，深圳樓市在3月初期恐怕仍難出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，但這僅僅是現(xiàn)象型的短暫回調(diào)，中長期仍有望逐步回春。而未來可能出臺的系列政策，或?qū)⒂绊懙匠山粺岫�，使價格方面缺乏沖高的動力，“深圳樓市未來有望進(jìn)入‘量增價平’的通道”。
而就在2月15日，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知，文中稱，深圳近日出現(xiàn)個別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員通過眾籌等手段進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī)的行為，為維護(hù)市場，未來禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房地產(chǎn)交易價格等信息，賺取交易差價。

文章轉(zhuǎn)自南方都市報(bào)，略有調(diào)整。

飆漲！上海樓市復(fù)制深圳式瘋狂！

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

作者：田園

作為一名城市普通中產(chǎn)，我置身于這樣的市場，從渾然不覺，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過去一年這個城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現(xiàn)在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動。

“你現(xiàn)在輕松了，房子還沒過戶就賺了100萬了”，這是最近朋友總拿來調(diào)侃我的話題。我所在的城市，就是在剛剛過去的2015年以超過1.4萬億的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場的上海。

過去一年，在我的身邊，總不乏這樣的神話。

中環(huán)、內(nèi)環(huán)的三房，年初買進(jìn)，正常手續(xù)走完正式過戶時已漲100-200萬的不在少數(shù)。我并沒有那么幸運(yùn)，趕在瘋狂的年尾買票上船，以略低于市場的價格買進(jìn)一套中環(huán)的大三房，春節(jié)一過，年前觀望待售的房主紛紛調(diào)高售價，我的房子就出現(xiàn)了文首你所看到的未過戶即賺百萬的“假象”。

作為一名城市普通中產(chǎn)，我置身于這樣的市場，從渾然不覺，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過去一年這個城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現(xiàn)在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動。

跳價百萬的二手房市場

在下定決心要置換一套主城區(qū)的學(xué)區(qū)三房后，我需要賣掉現(xiàn)有外環(huán)線外郊區(qū)的兩房，一是根據(jù)上海的限購政策，非本地戶籍已婚夫婦名下只能有一套住房；二是我需要以這一套的房款去充首付，我就是傳說中的置換客。

在創(chuàng)造了7678億元二手房成交金額的2015年上海市場，像我這樣的置換客不在少數(shù)。雖然在部分房主眼中，僅握百萬以內(nèi)現(xiàn)金，再準(zhǔn)備通過賣出和買進(jìn)來實(shí)現(xiàn)郊區(qū)跳到市區(qū)的置換型買家，是他們最不歡迎的“下家”，是沒有議價權(quán)的。

我給自己能力范圍內(nèi)設(shè)定的目標(biāo)是700萬以內(nèi)的次新房，單價5萬左右。這樣的預(yù)算若是2015年初，在上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)域也是有找的。但到了11月，上海中心城區(qū)的房價在“330”新政后逐月攀升，我被擠出內(nèi)環(huán)，實(shí)事求是地開始在中環(huán)尋找目標(biāo)。

多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海一手住宅平均成交價格漲幅接近了18%，二手住宅成交均價上漲21.5%，但從中心城區(qū)來看，這個數(shù)據(jù)明顯還是“被平均”的。

直到11月底開始看房后，才知道市場已超乎我所學(xué)所想。我所瞄準(zhǔn)的區(qū)域，11月尚有600-700萬的次新大三房可看，到了12月，700萬以下已再難覓，再到春節(jié)前的1月，基本都在750萬以上了。

這些都是掛牌價，我曾天真的以為700萬的買賣怎么也有個50萬左右議價空間，后來才知道市區(qū)已成“賣方市場”，誠心出售的議價空間不是沒有，10萬左右，不急于出售的不跳價已是良心。

在每個周末疲于看房的奔波中，從熱情高漲到焦灼難安，從考慮一周再談判到當(dāng)場議價，我的生活就是一個大寫的焦慮。

這期間，我有三次準(zhǔn)備談價確定的念頭。第一次的房主是對上海老夫婦，子女已經(jīng)移居海外，準(zhǔn)備賣房養(yǎng)老。他在上月已漲價30萬，但是給我的議價空間只有5萬，后來又關(guān)門惜售，準(zhǔn)備年后再漲。

第二次是一位港籍業(yè)主，她準(zhǔn)備賣房去美國置業(yè)，掛出的價格略低于周邊市場價，但條件是一個月內(nèi)730萬全款付清，作罷。

第三次徹底刷新我的認(rèn)識�？捶亢笞屩薪榧s好業(yè)主下周末敲定，業(yè)主說現(xiàn)在漲價50萬才賣，還有好幾個人在排隊(duì)。又過了一周，系統(tǒng)顯示此房漲價100萬。

朋友安慰說，現(xiàn)在這一周一個價，你又是置換，整個周期長達(dá)半年，也許還未過戶，就已經(jīng)漲了百萬，而且大家都不愿持有現(xiàn)金，換作你你賣嗎？

這樣的市場，沒有人心態(tài)是好的。

面粉貴過面包的土地市場

上海房價為什么在2015年突漲，而且漲勢超過業(yè)主、超過開發(fā)商、超過每一個自認(rèn)為了解這個行業(yè)的人的意料。

這其中，政策松動后的補(bǔ)漲效應(yīng)是一方面，另一方面是需求被激發(fā)后，市場氣氛致大部分有需求和能力的人急于買票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來看，大部分還是實(shí)打?qū)嵉男枨�，這與2009年那波炒房潮還是有別。

也就是說，2015年的上海房地產(chǎn)市場是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高層也曾對房價喊話。稱上海房價已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，會削弱城市競爭力。

今年1月，上海有關(guān)部門也召開了一個內(nèi)部研討會，也給出了防范房價過快上漲的定調(diào)。

但隨后接二連三的“地王”又刷新了大家的認(rèn)識。

往往是一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風(fēng)漲價。人們紛紛假設(shè)開發(fā)商不會虧錢，那么面粉已經(jīng)貴過面包，按土地成交價，要賣單價5萬才能保本，再加上若干年開發(fā)和利潤，可是周邊的二手房才3萬。

于是在地王的輪番登場中，一些驚悚的標(biāo)題也這樣呈現(xiàn)：保本售價5萬！某地進(jìn)入豪宅時代！保本售價5萬！某區(qū)徹底消滅4萬單價！

2015年，上海成交的經(jīng)營性土地建筑面積同比下降了43%，是近5年來的最低點(diǎn)，但成交金額卻下降不大，地價上升幅度可想而知。特別是熱得發(fā)燙的宅地市場，高溢價地王頻出，也成為推漲房價的主要原因之一。

其實(shí)這樣的市場，對于開發(fā)商來說也是一個困局。對于大部分房企來說，多年前攢下的便宜土地，已經(jīng)所剩無幾。如今在公開市場拿到的土地，溢價率都超過40%，幾乎很難做到高利潤。

樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價和建安成本已經(jīng)大幅上揚(yáng)，加上市場波動，匯率變化導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，只要市場出現(xiàn)小幅波動，房企未來就可能會面臨微利甚至無錢可賺的境地。

也正因此，你會發(fā)現(xiàn)過去的一年，一線城市的地王中出現(xiàn)了很多聯(lián)合體。而幾乎每一個拿了地的開發(fā)商，目標(biāo)都是做豪宅。只有不斷給項(xiàng)目做加法，增加附加值，才能提高售價，最后結(jié)果必然導(dǎo)致豪宅化。

對于開發(fā)商來說，這也是個戰(zhàn)略上正確、戰(zhàn)術(shù)上沒有選擇的市場。

一線城市的虹吸效應(yīng)

如果問問這個城市的年輕人，有500萬，買房還是創(chuàng)業(yè)？不知會有怎樣的回答。

在我的周圍，幾乎都是舉兩代人之力購房，然后還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄并不惜變賣家產(chǎn)。

這也是為什么三四線城市庫存高到難以想象，這就是“虹吸效應(yīng)”最簡單粗暴的解釋。

什么樣的城市有資格“虹吸”？就是這里有最好的大學(xué)，最好大學(xué)的畢業(yè)生能在本地找到滿意的工作。放眼全國，有幾個城市滿足這樣的需求？

大城市的房產(chǎn)意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節(jié)衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強(qiáng)，三代就能大翻身。

而這一切，從大學(xué)擴(kuò)招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。

房價顛覆了人們對財(cái)富和生活的認(rèn)知，又讓人們前赴后繼。

一線房價：一枝獨(dú)秀還是強(qiáng)弩之末？

來源：華爾街見聞（ID：wallstreetcn）

當(dāng)二、三四線城市還在擁抱一系列“救市”措施并經(jīng)歷緩慢的去庫存之際，一線城市飆漲的房價顯然為自己劃清了界限。然而盡管諸多特殊性決定了一線城市得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，但是其能否強(qiáng)者恒強(qiáng)還是已是強(qiáng)弩之末的討論卻從未停止。

一線城市樓市火熱 深圳上海領(lǐng)漲

一線房價大漲是整個2015年中國樓市的最大寫照，而深圳顯然是這其中的大特寫——和2010年底相比，2015 年末深圳房價上漲 89.0%。

由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現(xiàn)象并不奇怪。以國家統(tǒng)計(jì)局最新的12月數(shù)據(jù)來看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.2%（前值上漲2.9%），同比上漲47.5%（前值上漲44.6%）；深圳12月二手住宅價格環(huán)比上漲3.3%（前值上漲1.9%），同比上漲42.6%（前值上漲38.9%）

而除了房價飆升之外，一線城市地價飛漲趨勢也并未停止。華爾街見聞此前報(bào)道，2015年在中國經(jīng)濟(jì)大環(huán)境放緩的背景之下，上海平均地價依然上漲了38%。

基本面支撐未變：供給稀缺且人口不斷流入

傳統(tǒng)意義上，分析樓市往往會考慮新增土地和需求去化之間的關(guān)系。然而如今的一線城市，新房已經(jīng)不是市場的主要組成部分。

首先對比一、二手房交易規(guī)模來看，新房交易的規(guī)模不僅趕不上二手房交易規(guī)模，且新房交易集中在遠(yuǎn)郊區(qū)。2012年至2015年，深圳二手房成交面積是一手房的1.47倍；北京商品房二手成交相當(dāng)于一手成交的0.93倍，商品住宅二手成交面積相當(dāng)于一手住宅成交面積的1.18倍。中信證券陳聰團(tuán)隊(duì)據(jù)此認(rèn)為，即便土地交易規(guī)模有所增長，其對應(yīng)一二手總需求也不會很大。

此外，具體到一線城市來看，北京等地拆遷成本高昂，上海和深圳主要城區(qū)容積率水平不低。容積率較高的核心城市，既缺乏未開發(fā)的建設(shè)用地，也缺乏城市大規(guī)模更新機(jī)會。相較于中國其他城市往往只是土地供給的“名義稀缺”，在三大一線城市的核心區(qū)域，土地供給確實(shí)是實(shí)質(zhì)稀缺。即便土地供給稀缺并不確保房價必然上漲，但確實(shí)是支撐一線城市房價的長期因素。

另一個大城市的主要優(yōu)勢則顯然在于人口凈流入因素。從人口規(guī)模來看，北京和上海的確已經(jīng)是全球領(lǐng)先的超級都市�？墒�，從這兩個城市人口占全國人口比例來看，較國際其他大都市的相對人口仍有差距。倫敦的人口占英國全國的16%，莫斯科人口占俄羅斯全國人口的 9%，但北京和上海人口加總也只占到全國人口的不到 4%。

雖然中國總?cè)丝跇O為龐大，北京、上�？梢匀菁{全國 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一線城市在中國的職能，和倫敦/莫斯科在英國/俄羅斯的職能并無太大區(qū)別。不斷吸引全國人口的流入的特質(zhì)也很難有變化。即便限制措施可能會延長同樣人口流入的時間周期，但肯定不會降低北京和上海的吸引力。

物極必反？漲速過快或帶來房價回撤

盡管長期的基本面因素不會在短期出現(xiàn)變化，但是這并不能確保房價短期的不斷上漲。類似香港這樣供給不足且人口較多的城市，歷史上也出現(xiàn)過房價大跌的情況。而從國內(nèi)歷史來看，觸發(fā)房價調(diào)整的直接因素，往往是房價短期上漲過快。

比如2013 年之前，三四線城市供應(yīng)過大的問題還并不明顯，全國房地產(chǎn)市場仍然是整體供應(yīng)不足和需求旺盛。但即便如此，2008年和2012年，市場還是出現(xiàn)了房價的調(diào)整。每一次房價調(diào)整之前，都有連續(xù)3年的房價上漲。因此從分項(xiàng)來看，即便在一線城市，如果房價上漲過快，持續(xù)時間過久，或早或晚也可能出現(xiàn)必要的調(diào)整。

除了價值規(guī)律本身之外，居民財(cái)富縮水或多或少也會影響到房價的變化。總體來看，經(jīng)濟(jì)放緩及股市下跌都是樓市的負(fù)面因素。

另外一個不確定因素則是購房者進(jìn)一步加杠桿的空間小于市場預(yù)期，過去幾年隱性杠桿工具盛行（首付貸），買房的首付比例在一些案例中可能是低于 20%，當(dāng)然一線城市來看，這種情況相對要好一些。

利率依然是避不開的話題

無論什么時候，利率變化對于樓市的影響里都是毋庸置疑的。目前，租金回報(bào)率和社會無風(fēng)險(xiǎn)利率相差不大。一旦出現(xiàn)基準(zhǔn)利率的下行，一線樓市作為穩(wěn)定現(xiàn)金流可配置資產(chǎn)的意義就十分明顯。

按照中信證券陳聰團(tuán)隊(duì)的預(yù)計(jì)，如果2016年年內(nèi)10年期國債的利率可以下降到 2.2%左右（假定降息幅度為0.25%，則大約需要3次降息），或至少一年期的國債利率會下降到2%以下（需要不止一次降息），一線城市房價就有明顯上漲的可能性。

而從節(jié)奏上來看，如果上半年出現(xiàn)一次降息，一線城市樓市可能有超預(yù)期的表現(xiàn)。一旦房屋租金回報(bào)加上購房人的資金成本發(fā)生小幅有利變動，就很可能推動二手供給下降，需求卻增加，從而推動房價上漲（三四線樓市的供給不取決于二手房的賣家，且三四線城市潛在供給極大，不存在房價明顯上漲的可能性）。

當(dāng)然，當(dāng)社會普遍預(yù)期不會再降息時，一旦降息遲遲不能落地，就可能刺激二手供給放大，需求回落。一線樓市發(fā)展到今天，單個房屋的價值動輒500萬甚至1000萬以上，買家和賣家的慎重程度明顯增加。尤其是在這個市場的賣家和買家對貨幣政策的力度存在分歧時，一旦央行的態(tài)度明確，就很可能對房價產(chǎn)生不小的影響。

來源：金融行業(yè)網(wǎng)